Góc nhìn chuyên gia

Cơn địa chấn Evergrande, đình chỉ dự án, chậm trễ giao nhà, giảm sâu giá bán,… là những vấn đề nhức nhói đang xảy ra ở nhiều dự án bất động sản tại Trung Quốc. Trước tình hình đó, các chuyên gia địa ốc Trung Quốc để đưa ra những chỉ dẫn mua nhà an toàn dành cho người dân nội địa. Người Việt Nam ta có thể học hỏi được gì từ những lời khuyên này của nước bạn?

Nhiều chuyên gia địa ốc Trung Quốc cho rằng thị trường bất động sản nước này đang bước vào thời kỳ cải tổ. Kể từ năm ngoái, thị trường dường như chìm trong mây mù với nhiều tin tức tiêu cực, ảnh hưởng đến niềm tin của người mua nhà và giới kinh doanh bất động sản.

Đây được xem là hậu quả của những cá nhân dựa vào đòn bẩy tài chính cao để bành trướng một cách “điên cuồng”, dẫn đến sự xuất hiện liên tiếp của những hố đen nợ nần chồng chất từ các công ty bất động sản.

Trước tình hình đó, các chuyên gia địa ốc Trung Quốc đã đưa ra những lời khuyên thiết thực nhằm giúp người dân nước họ mua nhà an toàn hơn, tránh tối đa các rủi ro tài chính.

Lời khuyên để mua nhà an toàn #1: Cách lựa chọn chủ đầu tư uy tín

Ông Vương, giám đốc kinh doanh một dự án bất động sản cho biết, trước khi mua nhà, người mua có thể kiểm tra trước thông tin chủ đầu tư trên mạng, đặc biệt chú ý những dấu hiệu phản ứng dây chuyền nguy cơ dẫn đến việc không thể giao nhà đúng hạn (chẳng hạn như một số dự án khác cùng chủ đầu tư đang trì trệ, thiếu vốn,…).

Đồng thời, cần kiểm tra vốn đăng ký và trình độ phát triển dự án của chủ đầu tư thông qua các nền tảng như “Enterprise Check”, “Tianyan Check” (các nền tảng này chỉ áp dụng tại Trung Quốc). Khi mua bất động sản, tốt nhất người mua nên chọn công ty có số vốn đăng ký lớn để tránh rủi ro kinh doanh dở dang do đứt gãy chuỗi vốn.

Trung Quốc đang chứng kiến sự xuất hiện liên tiếp của những hố đen nợ nần chồng chất từ các công ty bất động sản.

Nhìn chung, trong giai đoạn đầu, một dự án thường dựa vào một số công trình hạ tầng, giao thông gần đó cũng như các chương trình ưu đãi để thúc đẩy kinh doanh. Tuy nhiên, càng về các giai đoạn sau, nếu dự án đó lại giảm giá sâu và rẻ hơn rất nhiều so với các dự án cùng phân khúc trong khu vực thì đó là dấu hiệu “đói vốn”, dựa vào giá thấp để nhanh chóng hoàn vốn.

Khi đó, mức độ khẩn trương hoàn vốn của các công ty bất động sản đã đến mức họ không thể xem xét hoạt động lâu dài của thương hiệu. Ngoài ra, một trong những dấu hiệu thể hiện “đói vốn” là háo hức mở bán khi chưa có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Do đó, nguyên tắc đầu tiên khi mua nhà là không chọn dự án chưa có đầy đủ các giấy chứng nhận để được cấp phép mở bán!

Lời khuyên để mua nhà an toàn #2: Phải làm gì khi tiến độ xây dựng bị chậm trễ?

Gần đây, một số thương hiệu bất động sản lọt vào top 100 bảng xếp hạng tại Trung Quốc đã bị báo chí phanh phui rằng có vấn đề về xoay vòng vốn, và việc xây dựng ở một số dự án bị buộc phải dừng lại.

Trước hết, nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng là đã vi phạm hợp đồng, bên mua có thể yêu cầu chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và trả khoản phí bàn giao trễ tương ứng.

Thứ hai, nếu dự án đáp ứng điều kiện chấm dứt hợp đồng mua bán thì bên mua có quyền đề nghị hủy hợp đồng mua bán và yêu cầu chủ đầu tư trả lại tiền theo giá mua và lãi kèm theo, sau đó yêu cầu chủ đầu tư chịu trách nhiệm tương ứng đối với vi phạm hợp đồng.

Người mua nhà cần khiếu nại càng sớm càng tốt khi phát hiện tiến độ xây dựng gặp vấn đề.

Khi phát hiện tiến độ xây dựng chậm trễ và có dấu hiệu dở dang, tốt nhất người mua nên tìm đến sự trợ giúp của các chuyên gia, luật sư ngay lập tức để giải quyết vấn đề từ trong giai đoạn đầu. Nếu phát hiện chủ đầu tư có những hoạt động bất hợp pháp trong dự án thì có thể gây áp lực từ nhiều bên và cuối cùng là thương lượng với nhà phát triển để giải quyết các vấn đề về thanh toán.

Cần lưu ý rằng nếu hợp đồng mua bán có hiệu lực và đáp ứng các điều kiện chấm dứt hợp đồng thì quyền chấm dứt cần được thực hiện trong khoảng thời gian quy định cho việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thì quyền chấm dứt sẽ bị vô hiệu hóa! Khi đó, dù dự án dang dở nhiều năm nhưng thiệt hại vẫn nghiêng về phía người mua nhà.

Lời khuyên để mua nhà an toàn #3: Phải làm gì khi bị hoãn thời gian bàn giao nhà?

Việc chậm giao nhà hơn quả thực đã làm gia tăng gánh nặng tài chính cho người mua và ảnh hưởng đến cuộc sống hàng ngày của gia đình như việc giải quyết nơi ở, học hành của con cái, chi phí đi lại,…

Theo quan điểm của chủ đầu tư, nguyên nhân dẫn đến việc chậm giao nhà là các vấn đề như vốn lưu động của công ty kém, quản lý nội bộ kém, tiến độ dự án mất trật tự, cổ đông công ty thay đổi. nhà phát triển thích lợi dụng các lệnh hạn chế công việc liên quan đến môi trường và dịch bệnh để tránh trách nhiệm pháp lý.

Theo ông Li Ning, một luật sư tại Văn phòng Thung lũng Silicon của Trung tâm Trung Quốc, Thái Nguyên, nói rằng nếu người mua và nhà phát triển không có thỏa thuận cụ thể, thì chỉ trong trường hợp bất khả kháng, nhà phát triển mới có thể được miễn trách nhiệm về việc bàn giao chậm trễ.

Việc chậm giao nhà hơn quả thực đã làm gia tăng gánh nặng tài chính cho người mua nhà.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn khiếu nại việc chậm giao nhà là do nguyên nhân bất khả kháng thì phải cung cấp giấy tờ xác nhận của cơ quan có liên quan để chứng minh tình trạng đó đáp ứng điều kiện bất khả kháng được pháp luật thừa nhận.

Guo Fenghua, luật sư tại Công ty luật Shandong Hailifeng cho biết, ông thường gặp trường hợp một số người mua nhà chưa thỏa thuận về việc bồi thường do chậm bàn giao trong hợp đồng mua bán nhà.

Trong trường hợp đó, nếu đưa ra tòa, có thể xác định tiêu chuẩn giá thuê nhà ở tương tự trong cùng khu vực theo công bố của cơ quan có thẩm quyền hoặc cơ quan có năng lực thẩm định bất động sản. Theo đó, có thể tính khoản bồi thường dựa trên giá thuê trung bình mỗi tháng nhân với lãi suất gửi ngân hàng cùng kỳ hạn và thời gian chậm bàn giao.

Lời khuyên để mua nhà an toàn #4: Nhà ở đã hiện hữu thì ít rủi ro hơn nhưng vẫn phải đề phòng

Bất động sản hiện hữu là bất động sản đã có đủ điều kiện bàn giao nhà hoặc thậm chí đã được giao nhà thì ít rủi ro hơn so với nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, loại hình nhà ở xây sẵn vẫn tồn tại một số nguy cơ.

Tại Trung Quốc, có nhiều trường hợp bán “nhà xây sẵn” nhưng chưa hoàn thiện về pháp lý. Ví dụ, tại một tòa nhà trên Phố Đông Trường Phong, phần thân chính đã được hoàn thiện từ lâu, nhưng do hồ sơ pháp lý chưa đáp ứng đủ nên tòa nhà vẫn không thể hoàn thiện phần trang trí bên trong sau khi xây xong phần thô, và nước, điện, ga, lò sưởi và các tiện nghi khác cũng không được phép đưa vào, dẫn đến các vấn đề tồn đọng trong nhiều năm liền.

Tại Trung Quốc, có nhiều trường hợp bán “nhà xây sẵn” nhưng chưa hoàn thiện về pháp lý.

Cuối cùng, nhà cũ, nhà ở đã qua sử dụng, có quyền sở hữu rõ ràng là loại nhà ở ít rủi ro nhất. Lựa chọn những căn nhà cũ thì người mua cũng có nhiều cơ hội để thương lượng về giá bán với gia chủ. Theo tờ Shanxi Evening News, nhiều trang web rao bán nhà ở cũ cho thấy chủ nhà sẵn sàng giảm giá 5% trên cơ sở giá nhà ban đầu để nhanh chóng thu được tiền mặt.

Qua bài viết trên đây, người mua nhà Việt Nam cũng có thể học hỏi được nhiều trong việc lựa chọn chủ đầu tư và dự án uy tín, cách ứng phó khi tiến độ dự án gặp vấn đề,… Nhiều lời khuyên trên đây không chỉ được áp dụng trong tình hình thị trường bất ổn, mà ngay lúc thị trường phát triển tốt thì những lời khuyên này vẫn có giá trị thực tế.